山東省住房和城鄉建設廳

關(guān)于印發(fā)《山東省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見(jiàn)》的通知

各市住房城鄉建設局：

為加快推進(jìn)全省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設，推動(dòng)“住有所居”向“住有宜居”邁進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，省住房城鄉建設廳組織有關(guān)專(zhuān)家研究制定了《山東省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見(jiàn)》，現予印發(fā)實(shí)施。請各市住房城鄉建設局指導規劃設計、開(kāi)發(fā)建設、裝飾裝修、物業(yè)服務(wù)及其他相關(guān)企業(yè)機構參照執行。

山東省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設指導意見(jiàn)

推進(jìn)高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設，是引領(lǐng)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展、加快行業(yè)轉型升級的基礎性工作，是滿(mǎn)足人民群眾對美好居住生活新期待的具體舉措。為加快推進(jìn)全省高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設，現提出以下指導意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，認真貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持在發(fā)展中保障和改善民生，不斷實(shí)現人民對美好生活的向往。堅持“走在前、開(kāi)新局”，推動(dòng)精品建造和精細管理，打造齊魯建造升級版，落實(shí)綠色健康、智慧科技、全齡友好等發(fā)展理念、建設標準，大力提高住房品質(zhì)。推動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)建設從“規模型”向“品質(zhì)型”、從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變，助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，建設好房子、好小區、好社區、好城區。

（二）基本內涵。高品質(zhì)住宅應符合高質(zhì)量發(fā)展要求，具備質(zhì)量?jì)?yōu)良、安全耐久，功能優(yōu)化、健康舒適，環(huán)境優(yōu)美、便利宜居，設施完善、技術(shù)先進(jìn)，低碳綠色、節能環(huán)保，服務(wù)精細、鄰里和諧的品質(zhì)，體現人文美學(xué)價(jià)值、引領(lǐng)美好居住生活發(fā)展方向，是廣大群眾普遍認可的“好房子”。

（三）實(shí)施路徑。高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設應圍繞“質(zhì)量、功能、低碳、服務(wù)”四個(gè)重點(diǎn)，從政策標準、規劃設計、施工建造、查驗交付、物業(yè)運維等環(huán)節入手，以解決質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題、提升居住體驗為基礎，集成綠色建筑、超低能耗建筑標準、裝配式技術(shù)、低碳技術(shù)、健康住宅、智慧物業(yè)等先進(jìn)設計理念，構建住宅交付驗收、質(zhì)量保修保險、物業(yè)管理服務(wù)等新制度、新機制，應用新技術(shù)、新材料、新模式等，推進(jìn)住宅全生命周期管理、全要素質(zhì)量提升、多功能應用實(shí)踐，建設“好房子”，營(yíng)造美好居住生活。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（一）嚴控質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題。樹(shù)立質(zhì)量至上、精益建造的建設理念，提升住宅建設全壽命周期的品質(zhì)意識，加強滲漏、裂縫、空鼓、管線(xiàn)不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤(pán)管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防治。按照住宅工程設計標準和質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防控技術(shù)標準要求，編制質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防治專(zhuān)篇。對易發(fā)常見(jiàn)問(wèn)題主要防控措施的關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的隱蔽工程，實(shí)行“舉牌驗收”并留存影像資料。逐戶(hù)、逐間進(jìn)行帶水、帶電、帶負荷驗收，涉水房間進(jìn)行防水層、面層兩次蓄水試驗，單體工程應抽取15%以上數量的外窗進(jìn)行壓力淋水試驗。

（二）優(yōu)化居住功能。堅持“以人為本”，住宅設計應以現代家庭居住行為方式為依據，綜合考慮室內環(huán)境、數字家庭、適老化等因素，深挖住宅建筑文化特質(zhì)，體現地域特點(diǎn)和時(shí)代特征。居住空間應適應家庭人口結構和生活方式的變化，具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能，空間尺度適度加大，住宅層高應不小于3.00m，滿(mǎn)足住宅的休憩、娛樂(lè )、辦公等混合功能使用，合理設置健身、交流、消毒等多功能空間，推廣增設玄關(guān)處消殺功能等創(chuàng )新做法。配備非接觸式門(mén)禁系統、帶除霾和熱量回收功能的新風(fēng)系統、全屋水凈化系統等提升居住體驗的設施設備。優(yōu)化入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)，宜設置地上地下雙大堂，鼓勵室內空間拓展，設置首層架空層或戶(hù)外挑高大平臺等開(kāi)放交流空間。建立設計回訪(fǎng)制度，提高設計質(zhì)量和服務(wù)水平。開(kāi)發(fā)、施工企業(yè)不得要求設計企業(yè)違反國家和省有關(guān)住宅和住宅小區建設標準、技術(shù)規范，隨意修改或變更設計文件。

（三）提升居住環(huán)境。以市民需求為導向，落實(shí)完整社區和五分鐘生活圈要求，充分利用社區綜合配套資源，合理布局教育、養老、公共服務(wù)、商業(yè)等配套設施，足量科學(xué)配置垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)。小區內宜設置老人兒童活動(dòng)場(chǎng)地、健身步道、社區食堂、會(huì )客廳、日間照料中心等活動(dòng)場(chǎng)所和服務(wù)設施。車(chē)位配建標準不低于1:1.2，車(chē)位面積不小于2.5×5.3m，100%預留電動(dòng)車(chē)充電基礎設施安裝條件。適度提高小區綠地率，鼓勵采用屋頂、外墻、結構外平臺等立體綠化方式。

（四）發(fā)展裝配式住宅。鼓勵高品質(zhì)住宅采用裝配式建造方式，實(shí)現標準化設計、工廠(chǎng)化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修。應用集成廚房、集成衛生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻、管線(xiàn)分離等成熟適用的裝配式裝修技術(shù)。圍繞住房品質(zhì)與性能提升，加快裝配式部品關(guān)鍵技術(shù)研究，研發(fā)推廣實(shí)現大空間和易改造升級的集成技術(shù)。

（五）推廣低碳技術(shù)。堅持綠色發(fā)展的理念，高品質(zhì)住宅應按照二星級及以上綠色建筑標準建設，合理提高室內外聲、光、熱等指標要求，注重采用自然采光、通風(fēng)、節能、節水等適宜配套技術(shù)產(chǎn)品，廣泛使用健康、環(huán)保、綠色的新型建材。使用5種及以上綠色建材認證的材料和部品，且應用比例不應低于50%。推廣可再生能源利用、裝配化裝修、建筑垃圾循環(huán)再生等技術(shù)應用。鼓勵在高品質(zhì)住宅項目中率先執行超低能耗建筑標準。

（六）推行精裝修交付。鼓勵高品質(zhì)住宅精裝修交付，提倡個(gè)性化、定制化、集成化裝修，探索“大規模定制化家裝”精裝交付模式，實(shí)現按需研發(fā)、按需組項、菜單購買(mǎi)，避免千房一面并減少資源浪費。采用精裝修交付的商品住房，裝修費用在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確，計入購房貸款基數，不計入繳納公共部位維修資金基數。

（七）建設智慧住宅?；谖锫?lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等新一代信息技術(shù)，依托智慧城市技術(shù)支撐，引入“規劃+設計+施工+運維”全生命周期思維，實(shí)現室內設備智能控制。完善住區信息基礎設施建設，打造住區綜合信息服務(wù)平臺，構建“平臺+產(chǎn)品+場(chǎng)景”的服務(wù)模式，提升便民利民服務(wù)和管理水平，建設安全、舒適、綠色、便捷的高品質(zhì)智慧住宅。

（八）應用BIM技術(shù)。高品質(zhì)住宅在設計、施工、運維階段應使用建筑信息模型(BIM)技術(shù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應組織做好全過(guò)程模型使用和交付，交付成果包含隱蔽工程建設數據信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說(shuō)明書(shū)，向住宅買(mǎi)受人提供數字化房屋竣工圖紙。以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導，將物業(yè)運維提前納入BIM應用管理組織架構，以運維的實(shí)際業(yè)務(wù)和管理需求為出發(fā)點(diǎn)，應用BIM數據進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查與維護。

（九）嚴格驗收流程。高品質(zhì)住宅應充分利用數字化平臺實(shí)現開(kāi)發(fā)項目全生命周期管理，實(shí)時(shí)更新工程狀態(tài)，及時(shí)實(shí)施問(wèn)題預警、協(xié)同處置發(fā)生問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目住房城鄉建設領(lǐng)域建設條件意見(jiàn)書(shū)》中關(guān)于高品質(zhì)住宅建設的要求進(jìn)行規劃、設計、施工、驗收，并作為聯(lián)合驗收依據。注重精細化施工，實(shí)施工地開(kāi)放日制度，嚴格落實(shí)“先驗房后收房”制度，進(jìn)行全流程風(fēng)險管控，保證業(yè)主購房信息知情權和施工質(zhì)量監督權。

（十）建立質(zhì)量保修保險制度。高品質(zhì)住宅中有防水要求的屋面、衛生間、房間、外墻面、儲藏室、車(chē)庫的防滲漏質(zhì)量保修期限應不低于省現行低質(zhì)量保修期限相關(guān)要求。建立房屋交付回訪(fǎng)制度，在質(zhì)量保修期臨期半年內，對有防水要求的房間和易滲漏部位進(jìn)行回訪(fǎng)普查，保修期限內經(jīng)維修合格的部位，由開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和產(chǎn)權人分別重新約定保修期限，對出現的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行快速閉環(huán)處置。推行房屋定期體檢和房屋質(zhì)量保險制度，以市場(chǎng)化手段進(jìn)一步完善工程質(zhì)量安全監管機制。積極開(kāi)展建立房屋養老金制度試點(diǎn)工作，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。

（十一）創(chuàng )新物業(yè)服務(wù)。探索制定與高品質(zhì)住宅相適應的物業(yè)服務(wù)標準，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)機制，推動(dòng)實(shí)現質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )新“物聯(lián)網(wǎng)+維?！狈?wù)模式，與BIM運維相結合，實(shí)現多維度一體化物業(yè)服務(wù)體系，提高服務(wù)效率、降低服務(wù)成本。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)內容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務(wù)、住宅托管等居民服務(wù)業(yè)態(tài)，為高品質(zhì)住宅室內設施設備提供專(zhuān)業(yè)維修養護服務(wù)。厘清物業(yè)和全體業(yè)主的權責關(guān)系，創(chuàng )造和諧鄰里環(huán)境。

（十二）加強科技研發(fā)。積極探索住宅未來(lái)發(fā)展趨勢，重點(diǎn)研究住宅室內可變性、功能混合性，滿(mǎn)足各類(lèi)家庭不同時(shí)期對居住空間的彈性需求。鼓勵科研院所、行業(yè)協(xié)會(huì )、開(kāi)發(fā)企業(yè)組建高品質(zhì)住宅研究實(shí)驗室或研究生產(chǎn)基地，探索研究高品質(zhì)住宅建筑使用技術(shù)，編制標準化技術(shù)圖集。加強生態(tài)住區相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā)，找尋未來(lái)人、技術(shù)、自然共生的方式。注重科技產(chǎn)品的迭代升級，鼓勵AI(人工智能)、機器人技術(shù)在居住建筑中的應用。研究高品質(zhì)住宅設施設備的更新?lián)Q代路徑，構建既有居住建筑改造的技術(shù)和產(chǎn)品集成平臺，探索解決存量住宅整體提升品質(zhì)系統問(wèn)題的方案。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導協(xié)調。成立由住房城鄉建設主管部門(mén)牽頭，自然資源、財稅、金融等部門(mén)共同參與的新建住宅品質(zhì)提升聯(lián)席工作機制和專(zhuān)班，因地制宜編制新建住宅品質(zhì)提升發(fā)展規劃，制定工作方案。市、縣（市、區)兩級住房城鄉建設和自然資源部門(mén)應根據高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設要求適時(shí)開(kāi)展專(zhuān)項指導督查，實(shí)現項目建設運營(yíng)全周期綜合管理。

（二）加強政策激勵引導。一是將高品質(zhì)住宅項目納入綠色金融支持范圍，鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業(yè)、項目通過(guò)開(kāi)辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對使用住房公積金貸款購買(mǎi)高品質(zhì)住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。二是優(yōu)先將相關(guān)技術(shù)納入住房和城鄉建設領(lǐng)域推廣應用技術(shù)公告和科技成果推廣目錄，促進(jìn)轉化應用。三是經(jīng)城市住房城鄉建設主管部門(mén)認定的高品質(zhì)住宅項目，可適當放寬銷(xiāo)售備案價(jià)格上限，對應的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在參與政府投資項目招投標和信用評價(jià)中可享受適度的優(yōu)惠政策，在評定相關(guān)勘察設計、工程質(zhì)量有關(guān)獎項時(shí)予以?xún)?yōu)先考慮。四是提倡開(kāi)發(fā)建設單位提高新建住宅小區公共配套服務(wù)設施配建比例。在不違反國土空間詳細規劃強制性規定的前提下，各市縣可依據各地實(shí)際，對利用建筑架空層、地下空間、室外平臺等增加設置公共服務(wù)配套設施的，出臺容積率計算等方面的鼓勵政策。

（三）加快推動(dòng)示范引領(lǐng)。支持綠色建筑、全裝修住宅以及智能建造等技術(shù)研發(fā)和成果轉化應用，開(kāi)展高品質(zhì)住宅建設試點(diǎn)，通過(guò)試點(diǎn)示范市、示范縣、示范項目建設，打造一批精品住宅項目，形成一批技術(shù)研發(fā)和開(kāi)發(fā)建設龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動(dòng)全面發(fā)展和整體提升。要發(fā)揮好廣廈獎、泰山杯（房地產(chǎn)方向）、詹天佑獎等獎項對高品質(zhì)住宅建設的帶動(dòng)作用，鼓勵和支持高品質(zhì)住宅項目積極申報并優(yōu)先推薦。

（四）加大宣傳引導力度。積極組織開(kāi)展專(zhuān)題研討與公益培訓，加強新技術(shù)、新材料、新模式的推廣力度，提升全行業(yè)住宅品質(zhì)意識、創(chuàng )新能力。通過(guò)業(yè)內企業(yè)交流、案例評選、試點(diǎn)項目推介等形式，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與高品質(zhì)住宅項目開(kāi)發(fā)建設。準確把握高品質(zhì)住宅的內涵，注意輿論導向，不能將高品質(zhì)住宅簡(jiǎn)單理解為高端豪宅。引導公眾參與住宅品質(zhì)提升工作，提高全社會(huì )認知度、關(guān)注度，營(yíng)造良好氛圍。

附件

高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設實(shí)施標準

高品質(zhì)住宅項目應符合但不限于以下標準：

1.綠色建筑：應符合山東省《綠色建筑評價(jià)標準》（DB37/T5097-2021）。

2.建筑節能：應符合山東省《居住建筑節能設計標準》（DB37/T5026-2022）。

3.BIM技術(shù)：應符合《建筑信息模型設計交付標準》（GB/T51301-2018）、《建筑信息模型施工應用標準》（GB/T51235-2017）、《民用建筑信息模型設計應用標準》（DB37/T5221-2022）。

4.住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題：應滿(mǎn)足《住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防控技術(shù)標準》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防控措施》（L20J905）。

5.超低能耗及近零能耗建筑（參考項）：《被動(dòng)式超低能耗居住建筑節能設計標準》（DB37/T5074-2016）、《近零能耗建筑技術(shù)標準》（GB/T51350-2019）。

6.住宅性能評定（參考項）：《住宅性能評定標準》（GB/T50362-2022）。

7.健康建筑（參考項）：《山東省健康住宅開(kāi)發(fā)建設技術(shù)導則》（JD14-055-2020）。

8.智慧住區（參考項）：《智慧住區評價(jià)標準》（DB37/T 5240-2022）。

（責任編輯：何雯麗）