□　文　心

　　2021年整體長(cháng)租市場(chǎng)表現如何?近日，中國建設報綜合業(yè)內房屋租賃機構發(fā)布的《2021年重點(diǎn)城市長(cháng)租市場(chǎng)觀(guān)察》數據，對北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市的長(cháng)租市場(chǎng)表現情況進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，數據顯示，2021年國內長(cháng)租市場(chǎng)整體成交量同比有所攀升，呈回暖之勢，同時(shí)租金水平平穩，年均波動(dòng)低于5%。

　　目前一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市租房人口不斷增長(cháng)，僅北上廣深蓉杭6城市，租房人口已超5000萬(wàn)人。隨著(zhù)未來(lái)各城市租房人口的不斷攀升，瞭望智庫研究院副院長(cháng)姜鐵英指出，面對租住人群的增長(cháng)，各城市在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，還應提高機構化長(cháng)租房占比，建議一線(xiàn)重點(diǎn)城市的比例達到15%以上。

　　長(cháng)租市場(chǎng)成交量居高　租金向穩

　　2021年，在政策支持、機構化長(cháng)租房協(xié)同參與之下，長(cháng)租市場(chǎng)整體呈現成交量穩步攀升、租金水平總體平穩的態(tài)勢。

　　從成交量的時(shí)間分布來(lái)看，重點(diǎn)城市長(cháng)租市場(chǎng)的全年成交量集中在兩個(gè)高峰期。3月“白領(lǐng)季”和6月、7月“畢業(yè)季”對成交量的拉動(dòng)作用顯著(zhù)。從空間分布來(lái)看，各城市的中心城區、商務(wù)區長(cháng)租成交量更顯活躍。例如，北京城六區(東城區、西城區、海淀區、朝陽(yáng)區、豐臺區、石景山區)承接了全市長(cháng)租市場(chǎng)超7成的租賃需求;武漢的東湖高新區成交量占全市總量的比值高達40%;杭州的中心城區上城區成交量位列全市。

　　在租金方面，得益于各地完善的監管政策和業(yè)內長(cháng)租機構的平穩運營(yíng)，長(cháng)租市場(chǎng)整體租金水平全年平穩，年均波動(dòng)在5%以下。

　　租房人口“千萬(wàn)級”

　　需求潛力強勁

　　盡管2021年全年長(cháng)租市場(chǎng)保持平穩，但公開(kāi)數據顯示，當前一線(xiàn)城市、新一線(xiàn)城市長(cháng)租市場(chǎng)需求普遍較大。根據各城市公布的第七次人口普查數據，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、天津、蘇州十大重點(diǎn)城市常住人口達到1.64億人。

　　從各城市租房人口來(lái)看，呈現不同量級及特征。其中，北京現有常住人口2189.3萬(wàn)人，租房人口約為730萬(wàn)人。上海常住人口為2487.1萬(wàn)人，租房人口占常住人口比例達40%以上，約為995萬(wàn)人。廣州目前常住人口1876.6萬(wàn)人，租房率約為53%，當下約有租房人口995萬(wàn)人。深圳目前常住人口1756萬(wàn)人，租房率約為77%，當下約有租房人口1350萬(wàn)人。另外，成都常住人口為2093.8萬(wàn)人，租房率為23.06%，當下約有租房人口480萬(wàn)人;杭州常住人口為1193.6萬(wàn)人，租房人口占常住人口比例達40%以上，約為477萬(wàn)人。僅北上廣深蓉杭6座城市，租房人口已超5000萬(wàn)人。

　　從發(fā)展角度來(lái)看，這些城市的人口增長(cháng)潛力亦不容小覷。有關(guān)調查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房來(lái)解決住的問(wèn)題。即使將這一比例降至30%預估，隨著(zhù)城市發(fā)展、常住人口增長(cháng)，大城市中新市民的租賃需求在未來(lái)5年還將迎來(lái)規模增長(cháng)。

　　根據《2021中國城市租住生活藍皮書(shū)》顯示，基于我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場(chǎng)規模將達到10萬(wàn)億元，租房人口達2.6億人。

　　市場(chǎng)租賃需求龐大的同時(shí)，新流入的人才還有著(zhù)新的住房租賃消費習慣。近20年來(lái)，隨著(zhù)教育水平、生活理念、經(jīng)濟水平的提高，城市年輕人擁有了相對較好的收入水平和消費能力，對品質(zhì)租住的要求也更高。

　　與此同時(shí)，各大城市普遍存在存量房源待盤(pán)活、升級的問(wèn)題。以成都和北京為例，成都房齡在20年以上的老舊小區超5200個(gè)，北京則有約5100個(gè)。租賃住房供給側存在的“老、破、小”房源，難以滿(mǎn)足新市民群體的品質(zhì)租賃需求，使得住房租賃市場(chǎng)面臨“量”與“質(zhì)”的雙重挑戰。

　　住房租賃市場(chǎng)保供給

　　需多管齊下

　　面對流入人口規模增加、城市存量房源待盤(pán)活、升級、住房租賃市場(chǎng)需求不斷增長(cháng)等難題，各地已相繼出臺系列政策措施，進(jìn)一步加快保障性租賃住房的供給。

　　近期，國務(wù)院新聞辦公室在新聞發(fā)布會(huì )上介紹道，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，預計可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

　　大量新增租房供給，需要機構化長(cháng)租房與政策保租房多管齊下。長(cháng)租機構也應該發(fā)揮產(chǎn)品和運營(yíng)優(yōu)勢、積極參與到保障性租賃住房建設中，以更多形態(tài)增加供給，并進(jìn)一步提升居住與服務(wù)的標準化、規范化。

　　去年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議亦指出，要加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，并將“加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”置于“推進(jìn)保障性住房建設”之前。業(yè)內認為，其原因一是發(fā)展保障性住房要保持穩妥推進(jìn)，切勿“大干快上”;二是鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)驗，參與保障性租賃住房建設運營(yíng)。

　　在武漢，存量住房可采取“N + 1”改造模式，由專(zhuān)業(yè)機構通過(guò)標準化裝修配置，對起居室進(jìn)行改造再出租，增加租賃住房供給的同時(shí)，提升租住品質(zhì)。對此，武漢市住房保障和房屋管理局還發(fā)布了《租購并舉住房制度實(shí)施方案》，明確居住面積、消防條件、建筑要求等方面的多項標準，更好地規范發(fā)展，保障租客需求和居住品質(zhì)。

　　在北京，業(yè)內也有長(cháng)租機構推出“增益租”新委托模式，可有效協(xié)助改造存量、落地增量，將老舊存量住房變身為有市場(chǎng)競爭力的搶手供給。

　　與此同時(shí)，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中，長(cháng)租機構的運營(yíng)能力同樣也在逐漸獲得認可。此前由廣州地方國企與自如合作開(kāi)發(fā)、擁有超過(guò)1500個(gè)居住單元的大型租賃社區“廣州凱得家自如里”在上線(xiàn)半年后即實(shí)現100%滿(mǎn)租，并持續實(shí)現0空置周轉。

　　城市化發(fā)展是大勢所趨，對于目前還在成長(cháng)中的長(cháng)租機構而言，機構化長(cháng)租房專(zhuān)業(yè)化的核心在運營(yíng)。綜合國際經(jīng)驗來(lái)看，瞭望智庫研究院副院長(cháng)姜鐵英認為未來(lái)10年內，通過(guò)培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，提高機構化長(cháng)租房占比，尤其在一線(xiàn)重點(diǎn)城市達到15%以上，對承接租賃需求、推動(dòng)行業(yè)長(cháng)效穩定發(fā)展具有重要意義。